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二手房交易中买卖双方签订合同时 应注意的问题
    

相关合同的签订对二手房交易各方至关重要。如果各方的权利、义务约定不具体,责任不明确,则不仅容易发生纠纷、合法权益受侵害时维权难度加大,并且会纵容弄虚作假、暗箱操作等行为的发生。因此认真协商签订相关合同是保障交易顺利进行和预防纠纷发生及维护自身合法权益的有力保障。在二手房交易中,买卖双方主要需签订下列两种合同:  

一、《居间合同》  

如果买卖双方通过中介公司进行交易,则买方或卖方与中介公司之间应签订《居间合同》。根据我国《合同法》及相关法律法规的规定,居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同 ,在居间合同中,接受委托服告订立合同机会或者提供交易媒介的一方为居间人,给付报酬的一方为委托人。 

居间人是经过有关国家机关登记核准的从事居间营业的法人或公民,具体是指从事房地产经纪业务的房地产经纪公司。该类特种行业公司不仅要在国家工商行政管理机关登记注册,而且还要经国家建委核准才能从事专门居间营业活动,不是任何企业法人或个人均能从事房地产经纪活动。因此,审查一家公司是否是合法中介,不仅要看它是否有营业执照,而且还应看它是否有市建委发的资格证书,这两种证书每年须通过年审才有效。

居间作为中介的一种形式,其宗旨是把同一商品的买卖双方联系中一起,以促成交易后取得合理佣金的服务。居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。  

根据我国居间合同的相关法律规定,居间合同的履行过程中,居间人必须实事求是地就自己掌握的信息,如实地向委托人提供,并保证提供的信息真实和可靠,没有任何隐瞒或掺杂任何自己主观臆测,对于有影响的事项及商业信息,如标的物是否有瑕疵等,居间人都必须据实、公正地报告,而不得弄虚作假,从中盘剥渔利,不得与第三人恶意串通损害委托人的利益,也不得恶意促成委托人与第三人订立合同。如果居间人没有尽到以上这些忠实的义务,反而为获取居间报酬而故意作虚假介绍、或者是与一方当事人事先串通好,故意告知虚假事实以促成委托人与第三人订立合同,从而损害了委托人或者第三人的合法利益,这些情况一旦发生,居间人非但无权向委托人请求居间报酬,而且还应当就自己因其故意提供虚假情况而给委托人造成的损失承担赔偿责任。 

目前,在北京市由于没有标准、规范的居间合同示范文本,各中介公司自行制定的合同文本五花八门,名目繁多,如《房屋买卖合同》、或《委托购/售房合同》,无论合同名称是什么,其合同性质只能是居间合同,因为法律赋予房地产经纪公司的法律地位就是居间人的地位。作为居间人的中介公司不是委托人的代理人,而只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人,双方的权利义务应适用我国居间合同的相关法律规定,而不适用委托代理合同的相关法律规定。  

二、《房屋买卖合同》  

无论买卖双方是否通过中介公司进行交易,双方最终必须签订《房屋买卖合同》才能进行房产交易。该合同是买卖双方建立房产买卖法律关系的依据。国家行政机关也是凭该种合同征收有关税费及办理房产转移登记手续 。现在购房人在北京市向开发商购买期房、现房时必须使用北京市建委和北京市工商行政管理局制定的《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房现房买卖合同》。而在北京进行二手房交易时则没有房屋买卖合同标准示范文本,各区县建委只向公众提供一种很简略的、框架性的买卖合同参考文本(除东城区外,市建委及各区县建委对《房屋买卖合同》的版本没有硬性规定,均由交易双方自行提供),因此合同中具体的相关条款需交易双方自行协商约定。为了避免在交易过程中发生纠纷,买卖双方应在最初建立买卖关系时认真协商签订房屋买卖合同,双方对交易中涉及到的每个环节都应进行充分的协商和约定,从而为以后合同的顺利履行奠定良好的基础。如果合同一方出现欺诈或违约导致产生纠纷,该合同就是如何解决纠纷、违约方如何承担责任的依据。

目前有些不良中介公司为了赚取差价,阻止买卖双方见面,要求买方或卖方与其签订《房屋买卖合同》、或《委托购/售房合同》,暗箱操作,欺骗买方或卖方“你只针对我中介公司,只同我公司签订合同就行了,不用同对方签订什么合同,对方也只针对我公司,你们不用直接打交道!”这种说法是十分荒谬的!因为房屋买卖合同中的卖方只能是房产证上登记的所有权人,中介公司不是房产的卖方,所以中介公司不能以其自己的名义与买方签订房屋买卖合同,国家认可和保护的是真实建立房产买卖关系的房屋买卖合同,仅凭买卖任何一方与中介公司之间签订的居间合同性质的合同,是根本无法办理房产过户手续的!如果房产交易的当事人具有一定的法律知识,就不会受不法中介如此愚弄和欺骗。 

相信随着国家行政机关监管力度的加大、中介行业组织自律的加强和广大民众的法制观念及维权意识的提高,我国房地产经纪行业必将结束混乱、无序的局面,逐渐走向规范的发展之路!心、愉快!

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